Апрель 2026 закрылся с 13 977 сделками — на 3,5% больше марта, но на 22,1% ниже прошлогоднего апреля. При этом цена квадратного метра поднялась до $5 393 (≈ 19 806 AED), что на 16,1% выше год к году. Общий объём рынка — 48 млрд AED, или около $13,08 млрд. Картина простая: количество сделок снижается, но средний чек растёт. По моему опыту, это типичное поведение зрелого рынка — спрос концентрируется в более дорогих сегментах, а массовая часть остывает после перегрева 2024 года.
Отдельно отмечу разрыв между категориями: квартиры прибавили 6,5% м/м по числу сделок, а виллы потеряли 19,3% м/м и 47,6% г/г. Коммерческая недвижимость, наоборот, выросла на 36,2% м/м — институциональные покупатели активизировались.
Где сосредоточены деньги
По стоимости транзакций апрель возглавил Business Bay — $1,03 млрд за месяц. Это закономерно: район остаётся главным узлом ликвидности для квартир бизнес-класса. Дальше идут Dubai Islands ($768 млн), Palm Jebel Ali ($728 млн), Dubai South ($725 млн) и Saih Shuaib 1 ($565 млн). Обращаю внимание: четыре из пяти лидеров — это территории активной off-plan застройки. Капитал идёт туда, где есть запас свободного предложения от девелоперов, а не в готовый стабильный фонд. Подробная разбивка с динамикой по каждому району — в нашей аналитике по районам.
Где сосредоточена активность
По числу сделок лидер — Dubai South с 1 171 транзакцией. Дальше Jabal Ali First (887), Al Barsha South Fourth (828), Wadi Al Safa 5 (814) и Dubai Islands (732). Это карта массового спроса: бюджетные и средне-бюджетные off-plan проекты на периферии. Среди конкретных проектов апреля выделяются Saih Shuaib 1 (254 сделки по off-plan виллам), Creek Bay Tower B (198 сделок) и две башни Damac Lagoons – Valencia (155 и 150 сделок). Полный список с ценами входа смотрите в подборке топ-проектов и в карте районов.
Распределение спроса по бюджетам
Ядро рынка по-прежнему сидит в коридоре 1–2 млн AED — 4 873 сделки, или 34,7% всех транзакций. Сегмент до 1 млн AED — 23,3% (3 272 сделки), 2–3 млн AED — 17,5%, 3–5 млн AED — 12,6%. На сегмент 5 млн+ приходится 11,8%, или 1 658 сделок. Цифра небольшая в штуках, но именно эта группа делает основную часть оборота в деньгах. Если смотреть на resale, 64% сделок прошли через ипотеку и только 36% — за наличные; для сравнения с предыдущими месяцами загляните в раздел ценовых диапазонов.
Премиум-эпизод месяца
Самая дорогая квартира апреля — Aman Residences Tower 2 в Jumeirah Second за 171 млн AED ($46,6 млн). Следом Baccarat Residence T1 в Downtown (122 млн AED) и объект в Marsa Dubai (118 млн AED). Среди вилл лидер — Eden Hills за 76 млн AED ($20,7 млн), затем Al Barari и Emerald Hills в Dubai Hills (по 75 млн AED). Что мне видно из этих транзакций: покупатель ультра-премиума не ушёл с рынка. При общем падении объёма виллового сегмента почти вдвое г/г, верхний этаж держится — это не поведение паникующего рынка, а сегментная ротация. Полные карточки объектов — в разделе по квартирам и по виллам.
Это базовый срез апреля. Полная картина с закрытыми срезами по доходности, динамике off-plan vs ready и поквартальным сравнениям — на странице /analytics/.
Связаться с Вадимом
Без форм. Вадим напишет лично в мессенджер.