Когда я смотрю на верхушку рынка в апреле 2026, картина получается показательной: одна квартира ушла за 171 млн AED, ещё две — выше 118 млн AED. По виллам диапазон лидеров плотнее: от 61 до 76 млн AED. По моему опыту, именно такие сделки задают новые ориентиры для всего премиум-сегмента — даже если вы покупаете объект в два-три раза дешевле, comps вокруг этих транзакций неизбежно подтянутся.
Топ-3 квартиры: бренды решают всё
Лидер месяца — апартамент в Aman Residences Tower 2 в Jumeirah Second за 171 млн AED (~$46,6 млн). Это та же локация, где Aman строит свой первый residential-проект в Дубае под собственным брендом. Когда я вижу такую цену за квартиру, я понимаю: покупают не квадратные метры, а доступ к сервисной экосистеме отеля — спа, рестораны, прайвеси на уровне частного клуба. Что мне видно из транзакций DLD: вторая башня этого же комплекса дала ещё одну сделку на 70 млн AED, то есть проект устойчиво генерирует сделки в верхнем дециле.
Вторая по величине сделка — Baccarat Residence T1 в Downtown Dubai за 122 млн AED. Это новый брендированный проект в самом плотном корпоративном центре города. Я сделал вывод, что Downtown окончательно перестал быть зоной «инвестиционных однушек» — он перепозиционируется в трофейный сегмент через брендированные башни. Третье место — Building C в Marsa Dubai за 118 млн AED. Marsa Dubai (бывший Dubai Marina premium-кластер) показывает, что водная локация остаётся универсальным аргументом для покупателя с бюджетом $30+ млн.
Топ-3 виллы: горизонтальный люкс
В виллах месяц выглядит более «зелёным»: лидеры — это закрытые низкоэтажные комьюнити с акцентом на ландшафт, а не на вид на воду.
Первое место — Eden Hills с виллой за 76 млн AED (~$20,7 млн). Второе и третье — Al Barari и Emerald Hills в Dubai Hills, обе по 75 млн AED. Когда я сравниваю эти три проекта, я вижу одну логику покупателя: ему нужен большой участок, приватность и сложившееся комьюнити. Al Barari я бы выделил отдельно — это давний проект с уникальным ландшафтным дизайном, и сделка на 75 млн AED подтверждает, что вторичный рынок здесь живой и не уступает новостройкам Eden Hills.
Что это меняет для соседних объектов
Главный практический вывод — про comps. Когда в Jumeirah Second проходит сделка на 171 млн AED, оценщик соседней квартиры в проекте чуть ниже классом получает новый верхний ориентир. По моему опыту, в течение 2–3 месяцев это транслируется в листинговые цены: продавцы поднимают ask на 5–10%, и часть из них действительно закрывает сделки выше прошлогодних уровней.
То же самое в Dubai Hills: две сделки по 75 млн AED подряд в Emerald Hills и соседнем Al Barari означают, что владельцы вилл в этом коридоре получили аргумент для пересмотра цен. Для покупателя это не повод спешить, но повод считать внимательнее — рынок премиума движется не плавно, а ступенями, и каждая такая сделка — это очередная ступень.
Полные подборки за месяц я держу в разделах топ квартир и топ вилл — там видно, как лидеры меняются от месяца к месяцу и в каких районах концентрируются трофейные сделки.
Связаться с Вадимом
Без форм. Вадим напишет лично в мессенджер.