Когда я смотрю на апрель 2026, картина двух рынков — первичного (off-plan, покупка у застройщика на стадии строительства) и вторичного (resale, готовое жильё от собственника) — стала заметно контрастнее. Деньги по-прежнему концентрируются в новостройках: средняя цена квадратного фута на off-plan квартирах достигла 1 905 AED, тогда как на вторичке — 1 573 AED. Разрыв около 21%. А вот по активности картина другая — и именно её я считаю ключом к пониманию рынка.
Квартиры: primary дороже, secondary спокойнее
По моим наблюдениям из транзакций DLD, апрельский объём по квартирам — 11 377 сделок на 24,1 млрд AED. Это +6,5% к марту, но −17% к апрелю 2025. Off-plan тянет цену вверх (+11,9% год к году), вторичка прибавила скромнее — +4,6%. Я делаю простой вывод: застройщики продолжают поднимать прайс-листы на новых стартах, а вторичный рынок реагирует с задержкой и без перегрева.
Виллы: где я вижу самый резкий перекос
Виллы primary стоят 1 855 AED/sqft и за год прибавили 21%. Resale-виллы — 1 546 AED/sqft, рост всего 5,1%. Разница в темпах в четыре раза. При этом общий объём по виллам — 1 798 сделок и 13,2 млрд AED, что на 19,3% меньше марта и почти вдвое ниже прошлогоднего апреля. Что мне видно из этой цифры: предложение готовых вилл сжимается, премиальные локации почти не выходят на рынок, и покупатели частично переключаются на off-plan, где ассортимент шире.
Что это значит для покупателя
По моему опыту, off-plan сегодня имеет смысл тогда, когда покупатель готов ждать 2–3 года и хочет зафиксировать рассрочку от застройщика. Премия в цене компенсируется графиком платежей и потенциалом роста к сдаче. Resale я рекомендую тем, кто хочет арендный доход с первого месяца или собственное проживание — здесь меньше ажиотажа, торг реален, и я регулярно вижу скидки 3–7% от листинга, особенно по виллам с длинной экспозицией.
Cash vs Mortgage: чем платит вторичка
На resale-рынке в апреле 64% сделок прошло через ипотеку и 36% — за наличные. Для меня это маркер зрелости: рынок опирается на банковское финансирование, а не только на свободный капитал. Ставки в дирхамах остаются предсказуемыми, и покупатели готового жилья всё чаще выбирают плечо, оставляя свободные деньги на ремонт и меблировку. На off-plan, напомню, ипотека работает иначе — банк подключается ближе к сдаче, а до этого платежи идут по графику застройщика.
Короткий итог
Деньги — на первичке, активность — тоже на квартирах primary, но resale остаётся рабочим инструментом для тех, кто считает доходность здесь и сейчас. Полную раскладку по способу оплаты я держу в разделе cash vs mortgage, а детальное сравнение по типам объектов — в аналитике по типу недвижимости.
Связаться с Вадимом
Без форм. Вадим напишет лично в мессенджер.