В сентябре 2026 я ещё раз свёл данные по ценовым диапазонам: рынок Дубая продолжает держаться на двух нижних сегментах. До 1 млн и от 1 до 2 млн дирхамов вместе дали 7 511 сделок — это 66,6% всего спроса. Средний покупатель в сентябре выбирал не премиальную башню, а понятную квартиру с рабочим бюджетом.
До 1 млн AED: 34,1% рынка
Сегмент до 1 млн AED закрыл сентябрь с 3 850 сделками. По моему опыту, здесь спрос очень конкретный: студии и однокомнатные квартиры в районах вроде JVC, Arjan, Dubai South, иногда — компактные варианты в Discovery Gardens. Покупатель — чаще всего частный инвестор с первым или вторым объектом, который считает арендную доходность, а не метраж. Он готов мириться с меньшей площадью ради входа в рынок и понятного ежемесячного платежа.
Что мне видно из транзакций DLD: в этом сегменте много сделок проходит в новых проектах с рассрочкой от застройщика. Люди берут не «мечту», а расчётливый актив. Средняя сумма чека в этом диапазоне создаёт основной объём, но не среднюю цену рынка.
1–2 млн AED: основная масса покупателя
Чуть выше — 3 661 сделка, 32,5% рынка. Здесь уже появляются семьи и покупатели, которые планируют жить сами. Это одно- и двухкомнатные квартиры в сообществах с готовой инфраструктурой: JVC, Furjan, Town Square, Sports City. Мотивация почти всегда одна — выйти из аренды и зафиксировать свой платёж. У таких покупателей есть первоначальный взнос 20–30%, остальное закрывает ипотека.
Когда я смотрю на эту цифру, я вижу главную опору рынка. Здесь покупатель уже не просто считает доходность, но и примеряет квартиру под себя: школа, парковка, управление. Спрос стабилен, потому что в этом диапазоне работают и локальные жители, и удалённые покупатели, которые переводят семейный бюджет в дирхамы.
2–3 млн AED: переходная зона
1 656 сделок, 14,7%. Это уже просторные двух- и трёхкомнатные квартиры, таунхаусы в отдельных проектах. Покупатель более требователен: ему нужен вид, сообщество, отделка. Таких сделок меньше, но они крупнее по чеку. Из моей практики, здесь задерживаются те, кто продал объект в нижнем сегменте и перекладывается в больший метраж.
3–5 млн и 5 млн+: как ведёт себя премиум
3–5 млн AED — 1 168 сделок (10,4%), 5 млн+ — 944 сделки (8,4%). В сумме это менее пятой части рынка. Сегмент не падает, но и не разгоняется: покупатель здесь штучный. Сделки идут медленнее, торг уместен. Я не вижу в этих цифрах ни ажиотажа, ни провала — скорее, нормальную работу с объектами, которые не продаются за неделю.
Cash vs Mortgage: вторичка отвечает на вопрос
На вторичном рынке в сентябре 68% сделок прошло с ипотекой, 32% — кеш. Эта пропорция хорошо объясняет, почему спрос сосредоточен в диапазонах до 2 млн AED: ипотечный покупатель считает ежемесячный платёж и входит именно в эти суммы. Кеш чаще появляется в сделках выше 2 млн AED, но даже там он не доминирует. То есть рынок остаётся кредитным, а не спекулятивным.
Полную динамику по диапазонам и сравнение с прошлыми месяцами я собираю на странице аналитики по ценовым сегментам.
Напишите мне напрямую
Без форм. Напишу вам лично в мессенджере.
