Без рубрики

Налоговая резиденция ОАЭ: что нужно знать инвестору в недвижимость

Вадим Ивлев 1 мин чтения
Налоговая резиденция ОАЭ 2026 — что нужно знать инвестору

Большинство инвесторов, покупающих недвижимость в Дубае, считают, что после получения резидентской визы (Investor Visa или Golden Visa) автоматически становятся налоговыми резидентами ОАЭ. Это не так — и эта ошибка стоит дорого, когда придёт время доказывать свой статус российской, казахстанской, кипрской или армянской налоговой.

Давайте разложим, как это устроено в 2026 году — после вступления в силу нового соглашения об избежании двойного налогообложения между Россией и ОАЭ, которое начало применяться с 1 января 2026.

ВНЖ ≠ налоговое резидентство

Это базовое различие, которое в России и СНГ привычно стирают. В ОАЭ они юридически разведены:

Резидентская виза (Investor Visa, Golden Visa) выдаётся миграционными ведомствами — ICP и GDRFA. Она даёт право жить в стране, открывать бизнес, спонсировать членов семьи. Golden Visa выдаётся на 10 лет и не требует физического присутствия — вы можете не приезжать в ОАЭ годами и не потерять её.

Налоговое резидентство определяется отдельно — Federal Tax Authority (FTA) на основании Cabinet Decision №85 от 2022 года. Документ, который подтверждает ваш налоговый статус, — это Tax Residency Certificate (TRC). Только TRC, а не виза, признаётся другими странами при применении соглашений об избежании двойного налогообложения.

Покупка квартиры за 2 млн AED и получение Golden Visa не делает вас налоговым резидентом ОАЭ. Чтобы стать им, нужно отдельное действие.

Три пути к TRC в 2026 году

Текущее законодательство ОАЭ предлагает три различных основания:

Путь 1. 183 дня.
Самый прямой и универсальный вариант. Если вы физически находитесь на территории ОАЭ 183 дня и более в течение последовательного 12-месячного периода, вы автоматически считаетесь налоговым резидентом. Дни не обязаны быть подряд. Часть дня (даже несколько часов на территории ОАЭ) считается полным днём. Пограничные штампы — единственное доказательство.

Путь 2. 90 дней с привязкой к стране.
Этот режим подходит инвесторам, у которых есть Golden Visa или Investor Visa, постоянное место жительства в ОАЭ (например, собственная квартира, в которой вы фактически живёте) и бизнес или работа в стране. При выполнении всех трёх условий 90 дней присутствия достаточно. Это популярный вариант у тех, кто перевёл в Дубай не себя целиком, а часть жизни — например, открыл здесь компанию во Free Zone.

Путь 3. Центр жизненных интересов.
Если ОАЭ — это «центр ваших финансовых и личных интересов» (имущество, семья, бизнес, банковские счета), теоретически возможно получить TRC и без выполнения формального 90- или 183-дневного критерия. На практике этот путь требует серьёзной фактологии и не работает «по щелчку» — FTA рассматривает каждый кейс индивидуально.

Стоимость и процедура

Заявление подаётся онлайн через портал FTA. Стоимость в 2026 году:

  • Регистрационный сбор — 50 AED (невозвратный).
  • Сбор за обработку — 1 000 AED для физлица без TRN (Tax Registration Number).
  • Сбор за обработку — 500 AED для физлица с TRN (то есть зарегистрированного для целей корпоративного налога ОАЭ).

Срок обработки — обычно 5–15 рабочих дней. Сертификат выдаётся на конкретный налоговый год: для подтверждения статуса в 2026 году нужно подавать заявление за 2026-й — после того как набралось 183 или 90 дней.

Что меняет TRC

Сам по себе TRC не освобождает вас от налогов — в ОАЭ и так нет подоходного налога с физлиц, дивидендов, прироста капитала. Сертификат нужен для другого:

Подтверждение для других стран. Если у вас есть имущество, счета или доходы за пределами ОАЭ, налоговая страны источника спросит ваш TRC, чтобы понять, можно ли применить соглашение об избежании двойного налогообложения.

Защита от КИК-правил. Если вы российский налоговый резидент и у вас компания в ОАЭ, без правильно оформленного TRC ваша компания может быть признана контролируемой иностранной компанией (КИК), а её прибыль — обложенной российским налогом.

Банковские отношения. Многие иностранные банки запрашивают TRC для подтверждения юрисдикции при KYC.

Россия и ОАЭ в 2026: что изменилось

С 1 января 2026 года вступило в силу новое соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и ОАЭ (подписано 17 февраля 2025 года). Это первое полноценное соглашение между странами — старое 2011 года касалось только узкого круга государственных и квазигосударственных структур.

Ключевые моменты, важные для инвестора в недвижимость:

  • Доход от недвижимости облагается налогом по месту нахождения имущества. Сдаёте квартиру в Дубае — налог 0% (в ОАЭ нет подоходного налога на доход физлица). При наличии TRC ОАЭ российская налоговая не имеет оснований обложить этот доход.
  • Прирост капитала при продаже недвижимости аналогично облагается в стране, где находится объект. То есть продали квартиру в Дубае — 0%, и при наличии TRC к доходу нельзя предъявить претензии в РФ.
  • ОАЭ исключены из российского списка офшоров с 1 января 2026 года. Это снимает дополнительные требования по transfer pricing и упрощает правила КИК для российских налоговых резидентов с компаниями в ОАЭ.
  • Дивиденды, проценты, роялти — единая ставка withholding 10%. Применимо к структурам, где есть транзит дохода, а не напрямую к арендным платежам от квартиры.

Подводные камни

КИК-режим, если живёте в РФ и имеете компанию в ОАЭ. Если вы — российский налоговый резидент, и у вас есть компания в ОАЭ, владеющая недвижимостью, прибыль этой компании может быть объектом КИК-обложения в РФ (13% или 20% в зависимости от типа прибыли). Решение — стать налоговым резидентом ОАЭ и получить TRC. Тогда КИК-режим к вам не применяется, потому что вы сами больше не российский резидент.

Утрата российского резидентства. 183 дня в ОАЭ автоматически означают, что вы провели меньше 183 дней в России. Это лишает вас статуса российского налогового резидента — что для одних плюс (доходы за рубежом не облагаются в РФ), для других минус (ставка НДФЛ для нерезидентов на доход из РФ вырастает до 30%, особенно при сохранении российского трудоустройства).

Соблюдение «центра интересов» при использовании 90-дневного маршрута. ОАЭ требуют не просто 90 дней присутствия, но и реальный «след» — недвижимость, в которой вы живёте, бизнес или трудоустройство, банковский счёт, регулярные коммунальные платежи. Голая виза без активности не даст 90-дневного TRC.

Какую Free Zone выбирать под перенос центра интересов

Если вы идёте по 90-дневному маршруту, вам нужна реальная экономическая активность в ОАЭ. Большинство клиентов открывают компанию во Free Zone — это даёт корпоративную структуру, корпоративный счёт и формальное основание «вести бизнес» в стране. Три самых ходовых варианта:

IFZA (International Free Zone Authority, Дубай). Самая бюджетная Free Zone — около 12 500 AED в год за лицензию начального уровня без офиса (flexi-desk). Подходит для консалтинга, IT-услуг, e-commerce. Выдают резидентскую визу владельцу. Минус — IFZA не котируется как самая «престижная», и при работе с европейскими банками иногда требует объяснений.

DMCC (Dubai Multi Commodities Centre). Премиальная Free Zone в Jumeirah Lake Towers, около 30 000–50 000 AED в год. Хорошая репутация у банков, удобно для торговых операций, криптокомпаний (DMCC выдаёт криптолицензии), консалтинга. Качественный network — конференции, события, реальный community.

Meydan Free Zone. Среднее звено — 12 500–20 000 AED в год, в зависимости от формата. Подходит для большинства типовых консалтинговых, IT и инвестиционных компаний. Расположение — рядом с Downtown.

Для большинства задач «купил недвижимость, переезжаю, нужна структура для TRC по 90-дневному пути» подходит IFZA или Meydan. DMCC оправдан, если планируется реальная коммерческая операция в ОАЭ.

Банк и KYC: почему это всегда сложнее, чем кажется

В Дубае работают около 50 банков, но реально для нерезидентов и свежих резидентов — пять-шесть имён. Emirates NBD, Mashreq, ADCB, FAB, RAKBANK — основные банки, открывающие персональные счета экспатам. Процесс KYC для российского паспорта в 2025–2026 годах заметно усложнился по сравнению с 2022-м: банк может запросить полный source-of-funds трэк за последние 3–5 лет, налоговые декларации, выписки с зарубежных счетов, договоры по сделкам, через которые сформирован капитал.

Корпоративный счёт под Free Zone-компанию открывается отдельно от персонального и часто требует физической встречи в офисе банка. Сроки — 3–8 недель в нормальных кейсах, до 4 месяцев — в сложных.

Практический совет: банковский счёт открывать не «когда понадобится», а в первый же приезд после получения резидентской визы. До получения TRC наличие активного банковского счёта в ОАЭ — один из ключевых факторов в пользу подтверждения «центра интересов».

Реалистичный сценарий

Типичный профиль клиента, который мы видим: предприниматель из России, переехал в Дубай в 2024-м, купил квартиру в Marina или Business Bay за 2,5–4 млн AED, открыл компанию во Free Zone (IFZA, DMCC, Meydan), завёл банковский счёт в ENBD или Mashreq. Через 12 месяцев получает TRC по 90-дневному маршруту, к концу следующего года имеет полную защиту от КИК-режима РФ, а доход от арендной квартиры в Дубае облагается 0%.

Этот сценарий работает — но только при правильной последовательности действий и работе с грамотным налоговым консультантом ОАЭ. Юристы по этому профилю в Дубае — отдельная категория, и одно из мест, где опыт рынка ценнее любого учебника.

Если рассматриваете переезд через инвестицию в недвижимость и хотите понять, как именно структурировать сделку с учётом вашего личного налогового кейса — Россия, Кипр, Казахстан, Армения, другая юрисдикция — напишите Вадиму. Часто разговор начинается с покупки квартиры и заканчивается полным дизайном вашего нового резидентства. Этот путь проще пройти с тем, кто уже сопроводил десятки таких кейсов и работает в связке с проверенными налоговыми и иммиграционными юристами Дубая.

Источники:

—

Готовы посмотреть объекты?

Откройте приватный доступ к каталогу — 22 объекта в Дубае с полной информацией и Payment Plan.