Где сосредоточен спрос в апреле: я разобрал по ценовым диапазонам

По итогам апреля 2026 года я обработал данные Земельного департамента Дубая и увидел вполне предсказуемую, но показательную картину. Из 14 041 зарегистрированной сделки больше всего — 4 873 — пришлось на диапазон 1–2 млн AED. Это 34,7% рынка. Именно здесь сейчас сосредоточен основной интерес массового покупателя. Давайте посмотрим, что происходит в каждом сегменте и чем мотивирован спрос.

До 1 млн AED: входной билет в Дубай

Сегмент до 1 млн AED собрал 3 272 сделки (23,3% рынка). Здесь покупают в основном студии и компактные однокомнатные квартиры в районах вроде JVC, Dubai South, International City. Типичный покупатель — начинающий инвестор из стран СНГ, Индии или Пакистана, который хочет зафиксировать доходность 6–8% чистыми. Качество объекта часто среднее, но важен сам факт входа в дубайскую недвижимость. В апреле я заметил небольшое смещение спроса в сторону Dubai South — там стартуют новые проекты с рассрочкой, что подогревает интерес.

1–3 млн AED: основная масса рынка

Суммарно сегменты 1–2 млн и 2–3 млн дали 7 335 сделок или 52,2% рынка. Это абсолютное ядро. В диапазоне 1–2 млн (4 873 сделки) покупают однушки и небольшие двушки в районах с хорошей транспортной доступностью — Dubai Marina, JLT, Business Bay, Downtown. Мотивация: либо переезд семьи, либо доходная аренда для среднего класса. В диапазоне 2–3 млн (2 462 сделки) уже чаще встречаются двушки и трешки в тех же локациях, а также таунхаусы в Damac Hills 2 или Town Square. Здесь уже заметна доля резидентов, улучшающих жилищные условия, — переезд из smaller unit в larger.

Премиум 3 млн+ AED: устойчивый, но волатильный

Сделок от 3 млн и выше — 3 434 (24,4% рынка). Из них 1 776 в диапазоне 3–5 млн и 1 658 — от 5 млн. Премиум-сегмент показывает стабильный спрос, но без ажиотажа. Покупают здесь в основном состоятельные иностранцы и местные резиденты. Объекты — виллы в Emirates Hills, Palm Jumeirah, а также пентхаусы в центре города. Устойчивость этого сегмента я связываю с тем, что для многих покупателей это «запасной аэродром», а не инвестиция на один год. Цены здесь меньше подвержены колебаниям, но ликвидность ниже — объекты продаются дольше.

Cash vs Mortgage: где чья ставка

В апреле на вторичном рынке (resale) доля ипотечных сделок составила 64%, а cash — 36%. Это логично: в сегменте до 1 млн ипотека используется реже (там часто cash или небольшие кредиты), а в среднем диапазоне 1–3 млн — до 70% сделок с займом. В премиуме, наоборот, cash преобладает. Высокая доля ипотеки в среднем сегменте подтверждает, что основная масса покупателей — работающие резиденты, которые берут жильё под свой доход. Это здоровый рынок: нет перегрева от спекулянтов, есть реальный спрос на проживание.

Если вы присматриваетесь к рынку и хотите понять, какой ценовой диапазон подходит под вашу стратегию, я собрал все цифры в одном месте на странице аналитики по ценовым диапазонам.