В мае 2026 года DLD зафиксировала 10 277 сделок с готовой и строящейся недвижимостью. Если разложить этот массив по цене, видно чёткое распределение, которое повторяется уже не первый месяц. Основной объём спроса — не в премиуме и не в сверхбюджете, а в сегменте до 3 млн AED. Причём почти 40% всех транзакций — это объекты дешевле 1 миллиона. Я не берусь развешивать ярлыки вроде «рекордного месяца», но структура спроса реально показательна. Давайте посмотрю на цифры и объясню, что они значат для инвестора и покупателя.
До 1 млн AED: сегмент, который не молчит
4 092 сделки (39,8% рынка) — это студии и небольшие однокомнатные квартиры преимущественно в районах вроде Jumeirah Village Circle, Dubai South и Arjan. По моему опыту, покупатель здесь часто либо конечный житель с ипотекой, либо инвестор, который считает чистую доходность от аренды. Входной порог низкий, ипотечные ставки сегодня позволяют обслуживать такой кредит без сверхусилий, поэтому сегмент остаётся стабильно активным. Никаких «ажиотажей» я не вижу — спрос взрослый и прагматичный.
Средний сегмент 1–3 млн AED: основная масса рынка
Если сложить диапазоны 1–2 млн (3 188 сделок, 31%) и 2–3 млн (1 275 сделок, 12,4%), получается, что почти половина рынка — это объекты стоимостью от 1 до 3 миллионов. Здесь сосредоточен средний покупатель: семьи, которые переезжают из аренды в собственность, или те, кто увеличивает площадь. В этом ценовом коридоре находятся двух- и трёхкомнатные квартиры, таунхаусы в DAMAC Hills 2, Town Square, частях Dubai Hills Estate. Мотивация — улучшение жилищных условий, а не спекулятивная перепродажа. Ипотека здесь тоже работает активно; это дополнительный фильтр, отсекающий горячие головы.
Премиум 3М+ AED: устойчивость, а не ажиотаж
Сегмент 3–5 млн AED — 842 сделки (8,2%), и 5 млн+ — 880 сделок (8,6%). Это виллы в Emirates Hills, Palm Jumeirah, брендированные резиденции в Business Bay и центре города. Когда я смотрю на эти цифры, я вижу не звонкий хайп, а спокойную инерцию. Покупатель в premium — состоявшийся собственник, чаще с кешем, иногда с частичным кредитом. Его решения медленнее, но и обратной волны продаж здесь меньше. Объём сделок не экстремальный, но устойчивый: доля этого сегмента почти не плавает от месяца к месяцу.
Cash vs Mortgage: как доля ипотеки коррелирует с ценой
В мае по вторичному рынку (resale) расклад был 30% кеш и 70% ипотека. Это важный момент: на «массовом» рынке до 3 млн именно ипотека служит мотором. Чем выше ценовой диапазон, тем больше доля живых денег; в сегменте 5М+ доля cash, по моим наблюдениям, переваливает за половину. Но перекос 70/30 в сторону кредитования в resale говорит о главном: рынок подогрет не дешёвыми деньгами без оглядки, а платёжеспособным спросом людей, которые проходят банковский скоринг. Для инвестора это сигнал, что текущие цены опираются на реальные доходы покупателей, а не только на приток наличных извне.
Тем, кто хочет посмотреть динамику долевого распределения за другие месяцы, я рекомендую заглянуть на аналитику по ценовым диапазонам — там я веду регулярные срезы и обновляю графики.
Напишите мне напрямую
Без форм. Напишу вам лично в мессенджере.
