Золотая виза (Golden Visa) — это долгосрочный вид на жительство в ОАЭ на 10 лет, который чаще всего оформляют через покупку недвижимости. Для россиян и граждан СНГ это самый понятный путь: купил квартиру или виллу в Дубае — получил резидентский статус для себя и семьи, без местного спонсора и без обязанности постоянно жить в стране. Ниже — как это работает в 2026 году, какие есть пороги по сумме, что виза даёт на практике и из чего складывается процесс.
Цифры приведены на 2026 год. Визовые правила ОАЭ периодически обновляются — перед сделкой я сверяю актуальные условия под вашу конкретную ситуацию.
Два типа резидентской визы через недвижимость
Через покупку жилья в ОАЭ доступны два разных статуса — их часто путают:
- 10-летняя Golden Visa — недвижимость на сумму от 2 000 000 дирхам (≈ $545 000). Это и есть «золотая виза» в полном смысле: максимальный срок, спонсирование всей семьи, лояльные условия пребывания.
- 2-летняя резидентская виза инвестора — традиционно от 750 000 дирхам (≈ $204 000). Более доступный вход; в 2024–2025 годах требования к минимальной сумме для этой визы смягчались, поэтому актуальный порог уточняется на момент сделки.
Принцип простой: чем выше стоимость объекта, тем длиннее срок визы и шире права. Объект должен находиться в зоне freehold — то есть в собственности, доступной иностранцам (большинство популярных районов Дубая именно такие).
Можно ли получить визу на строящийся объект или в ипотеку
Да. С 2022 года правила расширили, и сегодня под визу подходят не только готовые квартиры:
- Новостройки (off-plan) от надёжных застройщиков засчитываются при выполнении условий по сумме и стадии оплаты.
- Объекты в ипотеке — допускаются при наличии письма от банка и оплаченной части стоимости.
- Несколько объектов можно суммировать, чтобы добрать нужный порог.
Нюансов здесь много, и именно на них чаще всего «спотыкаются» при самостоятельном оформлении — поэтому объект под визу лучше подбирать сразу с прицелом на нужный статус.
Что золотая виза даёт на практике
- 10 лет резидентства с правом продления — без привязки к работодателю и без местного спонсора.
- Спонсирование семьи: супруг(а), дети (без ограничения по возрасту в рамках правил) и родители.
- Свобода перемещения: в отличие от обычной резидентской визы, статус не аннулируется, если вы подолгу находитесь за пределами ОАЭ.
- Emirates ID — доступ к банковским счетам, ипотеке, школам, медицине, открытию бизнеса и аренде на длительный срок.
- Многократный въезд и комфортное планирование жизни «на две страны».
Налоги: почему это важно для инвестора
ОАЭ остаются одной из немногих юрисдикций с нулевым налогообложением для частного владельца недвижимости:
- 0% налога на доход физических лиц;
- 0% на доход от аренды;
- 0% на прирост капитала при перепродаже.
Корпоративный налог 9% касается бизнеса, а не частного собственника жилья. Для инвестора это означает, что арендная доходность и прибыль от роста цены остаются у вас полностью.
Как оформляется виза: пошагово
- Подбор объекта под нужный порог визы (2-летняя или Golden Visa).
- Сделка и регистрация права в Земельном департаменте Дубая (DLD) — вы получаете Title Deed (свидетельство о собственности).
- Подача заявления через ICP / GDRFA или авторизованный центр (Dubai REST).
- Медкомиссия и биометрия, оформление Emirates ID.
- Получение визы — обычно весь цикл занимает порядка 2–4 недель после регистрации собственности.
Какие нужны документы
- загранпаспорт;
- свидетельство о собственности (Title Deed);
- фотография установленного формата;
- медицинский тест и медицинская страховка;
- для семьи — свидетельства о браке и рождении детей (с переводом и легализацией).
Сколько это стоит
Помимо стоимости самой недвижимости оплачиваются государственные сборы за визу, Emirates ID, медкомиссию и услуги по оформлению. Ориентировочно бюджет на сборы и оформление — несколько тысяч дирхам на человека; точная сумма зависит от типа визы и количества членов семьи. Разовый налог на регистрацию покупки в DLD — 4% от стоимости объекта.
Частые заблуждения
- «Виза = гражданство». Нет. Golden Visa — это резидентство (ВНЖ), а не паспорт ОАЭ.
- «Нужно постоянно жить в Дубае». Нет. Для Golden Visa нет требования о минимальном сроке нахождения в стране.
- «Подходит только готовая квартира за 2 млн». Нет: засчитываются off-plan и ипотечные объекты, можно суммировать несколько.
- «Оформление быстрое и без нюансов». Сам статус оформляется быстро, но условия по объекту и документам критичны — ошибка стоит времени и денег.
Частые вопросы
На сколько лет даётся золотая виза?
Golden Visa выдаётся на 10 лет с возможностью продления. Через недвижимость от 750 000 дирхам доступна 2-летняя резидентская виза инвестора.
Какая минимальная сумма недвижимости для золотой визы?
Для 10-летней Golden Visa — от 2 000 000 дирхам (около $545 000). Для 2-летней визы инвестора — традиционно от 750 000 дирхам (около $204 000).
Можно ли получить визу на новостройку или в ипотеку?
Да, off-plan и ипотечные объекты засчитываются при выполнении условий по сумме и стадии оплаты; несколько объектов можно суммировать до нужного порога.
Нужно ли постоянно жить в ОАЭ, чтобы сохранить визу?
Для Golden Visa требования о минимальном сроке проживания нет — статус сохраняется, даже если вы подолгу находитесь за границей.
Можно ли включить в визу семью?
Да. Владелец золотой визы спонсирует супруга(у), детей и родителей.
Платятся ли налоги с аренды и перепродажи?
Для частного собственника — нет: 0% на доход от аренды и 0% на прирост капитала.
С чего начать
Золотая виза начинается с правильно подобранного объекта: важно, чтобы он соответствовал порогу нужного статуса и был ликвиден для последующей аренды или перепродажи. Я подберу варианты под ваш бюджет и цель, рассчитаю доходность и проведу сделку под ключ — от брони до Title Deed и подачи на визу. Подробнее о доходности и стратегиях вложений — в гайде «Инвестиции в недвижимость Дубая». Как оплатить и оформить сделку из России — в гайде «Как купить из России».
Смотреть актуальные предложения: квартиры в Дубае, новостройки от застройщика, весь каталог. О налогах владельца и нюансе для резидента РФ — в гайде «Налоги на недвижимость в Дубае». Чтобы обсудить вашу ситуацию и подобрать объект под визу — свяжитесь со мной.
Связаться с Вадимом
Без форм. Вадим напишет лично в мессенджер.