Налоги на недвижимость в Дубае 2026: что реально платит инвестор из России

«В Дубае 0% налогов» — фраза, которую слышал каждый инвестор. Это правда, но с важными нюансами, особенно для покупателя из России. Ниже — что реально платит владелец недвижимости в Дубае в 2026 году: какие налоги в ОАЭ отсутствуют, какие разовые сборы заплатить придётся и как обстоят дела с налогами в России после вступления в силу соглашения между РФ и ОАЭ.

Материал носит справочный характер и не является налоговой консультацией. Конкретную ситуацию я помогаю разобрать вместе с профильным налоговым специалистом.

Какие налоги в ОАЭ на недвижимость — коротко 0%

В Объединённых Арабских Эмиратах для физического лица действительно нет основных налогов, привычных по другим странам:

• 0% налога на доход — подоходного налога для физлиц в ОАЭ нет;
• 0% на доход от аренды — арендные платежи не облагаются;
• 0% на прирост капитала — продали дороже, чем купили, — разница ваша;
• 0% ежегодного налога на недвижимость — аналога российского налога на имущество нет.

Именно поэтому Дубай так привлекателен для инвестиций — подробно о доходности в гайде «Инвестиции в недвижимость Дубая».

Что реально платит покупатель: разовые сборы

Налогов на владение нет, но при сделке есть разовые расходы — это не налоги, а сборы:

• Сбор Земельного департамента (DLD) — 4% от стоимости объекта. Это основной платёж при регистрации права собственности;
• Регистрационный и административные сборы — фиксированные суммы за оформление (Title Deed, выписка);
• Комиссия агентству — обычно 2% (на вторичном рынке; в новостройках чаще оплачивается застройщиком);
• Сервисные сборы (service charge) — ежегодная плата за обслуживание здания и территории. Это не налог, а коммунальные расходы; размер зависит от проекта.

Итого «вход» в сделку сверх цены — ориентировочно около 4–7%, основная часть — сбор DLD.

НДС и корпоративный налог — касается ли это вас

Два налога, о которых часто спрашивают, но которые рядового инвестора в жильё, как правило, не затрагивают:

• НДС (VAT) 5%. Жилая недвижимость от НДС освобождена: перепродажа жилья НДС не облагается, а первая продажа новостройки облагается по нулевой ставке. НДС 5% применяется к коммерческой недвижимости;
• Корпоративный налог 9%. Введён в ОАЭ, но касается прибыли бизнеса свыше 375 000 AED в год. Личный инвестиционный доход физлица и доход от недвижимости, для которого не нужна лицензия, в налогооблагаемую базу не входят (Решение Кабинета министров ОАЭ № 49 от 2023 г.). То есть купить квартиру «на себя» и сдавать её — это не предпринимательская деятельность под корпналог.

Налоги в России: главный нюанс для россиянина

Здесь — ключевой момент, который часто упускают. 0% в ОАЭ не означает автоматический 0% для налогового резидента РФ.

Если вы остаётесь налоговым резидентом России (проводите в РФ 183+ дня в году), вы обязаны декларировать мировой доход — включая доход от аренды и от продажи недвижимости в Дубае — и платить НДФЛ по прогрессивной шкале (от 13%). С 1 января 2026 года применяется новое соглашение об устранении двойного налогообложения между РФ и ОАЭ (подписано в феврале 2025, вступило в силу 18 июля 2025). Оно позволяет зачесть налог, уплаченный в ОАЭ, — но поскольку там ставка 0%, зачитывать нечего, и налог в России платится в полном объёме.

Если же вы становитесь налоговым резидентом ОАЭ и перестаёте быть резидентом РФ — Россия облагает только доходы от источников в России, а доход от дубайской недвижимости не затрагивает. Тогда нулевая ставка ОАЭ работает в полную силу. Резидентом ОАЭ человек считается, в частности, при нахождении в стране 183+ дня в году (есть и другие основания). Базовый шаг к этому статусу — резидентская виза, которую даёт покупка недвижимости: см. гайд «Золотая виза Дубая».

Важно: с 2026 года ОАЭ исключены из российского «чёрного списка» офшоров, а налоговые органы РФ и ОАЭ обмениваются информацией. Поэтому стратегию владения стоит выстраивать прозрачно и с налоговым консультантом.

Как законно платить 0%

Кратко, без схем «в обход»:

1. Сменить налоговое резидентство. Стать налоговым резидентом ОАЭ (проводить в стране нужное количество дней, иметь жильё/центр интересов) — тогда доход от недвижимости в Дубае не облагается ни там, ни в РФ.
2. Либо честно декларировать в РФ. Если вы остаётесь резидентом России — платить НДФЛ с дохода и пользоваться нормами соглашения. Это законно и предсказуемо.

Какой путь выгоднее именно вам — зависит от того, сколько времени вы проводите в каждой стране и каковы ваши цели. Это решается индивидуально с налоговым специалистом.

Частые вопросы

Есть ли в Дубае ежегодный налог на недвижимость?
Нет. Ежегодного налога на имущество для физлиц в ОАЭ не существует. Платятся только сервисные сборы за обслуживание здания.

Сколько стоит оформление сделки сверх цены?
Основной платёж — сбор DLD 4% от стоимости. Плюс административные сборы и, на вторичке, комиссия агентству около 2%. Суммарно ориентировочно 4–7%.

Платит ли инвестор НДС при покупке квартиры?
Нет. Жилая недвижимость освобождена от НДС. Налог 5% относится к коммерческой недвижимости.

Нужно ли платить корпоративный налог 9% за сдачу квартиры?
Нет, если вы владеете объектом как физлицо и не ведёте лицензируемую деятельность. Личный доход от недвижимости в базу корпналога не входит.

Должен ли гражданин России платить налог с дубайской недвижимости?
Если вы налоговый резидент РФ — да, НДФЛ с дохода от аренды и продажи. Если вы налоговый резидент ОАЭ — в России этот доход не облагается. Соглашение РФ–ОАЭ применяется с 2026 года.

Что выгоднее — остаться резидентом РФ или ОАЭ?
Зависит от того, где вы проводите большую часть года и каковы ваши планы. Решается индивидуально с налоговым консультантом.

Итог

В ОАЭ нет налогов на доход, аренду, прирост капитала и владение недвижимостью — есть только разовый сбор DLD 4% и сервисные расходы. Для российского инвестора всё решает налоговое резидентство: резидент ОАЭ платит 0%, резидент РФ декларирует доход в России. Я помогаю выстроить покупку и владение прозрачно — с учётом визы, резидентства и оформления сделки.

Смотреть предложения: квартиры в Дубае, новостройки от застройщика, весь каталог. Как оформить и оплатить сделку из России — в гайде «Как купить недвижимость в Дубае из России». Обсудить вашу ситуацию — свяжитесь со мной.